Академия перепланировки

Квартиры-студии или "коммуналки" нового формата

В нашей жизни все циклично: мода возвращается, тренды повторяются. Эта закономерность и не обошла стороной Питерские «коммуналки».
В одно время коммунальные квартиры стали расселять по программе Реновация. Люди с огромным (но может не всегда) удовольствием переезжали из комнаты в свои отдельные квартиры в спальных районах города. А огромные квартиры в центре Санкт-Петербурга продавались на торгах или и вовсе сносились целыми домами. Покупателями, в основном, были инвестора, отельеры, конечно, были и частные лица, которые для себя, чтобы жить просторно, но в основном бизнесмены.
Недвижимость в исторической части Санкт-Петербурга лакомый кусочек для инвестиций: если дом не готовится под снос, то устранить аварийность и привести в подобающий вид не составит труда, а скорость выполнения этого процесса регламентируется сроками согласования перепланировки и размером кошелька инвестора.

Таким образом расселенные коммунальные квартиры стали превращаться в отели, хостелы, офисы и квартиры-студии, о которых мы сегодня и будем говорить.

Как это выглядит:

В каждой комнате коммунальной квартиры отгораживался отдельный сан.узел и выделялась зона кухни. Общая кухня на кадастровом плане, так же становилась чье-то квартиркой. А общий коридор становится тамбуром-место общего пользования для всех. Также на каждую студию ставятся отдельные счетчики, а по договоренности с управляющей компанией общая квитанция делится на квитанции на каждую долю. Площадь таких квартир-студий варьируется от 11 м² до 30 м², но в среднем 12-15 м².

Нюансы, тонкости и сложности:

  • Каждая такая квартира-студия не имеет свой отдельный кадастровый номер, а обозначается как доля общей квартиры.
  • Согласовать и узаконить сан.узлы во всех комнатах возможно только, если квартира находится на первом этаже, или если есть нижерасположенное нежилое помещение, или нижерасположенная квартира уже согласована с сан.узлами в каждой комнате и они располагаются друг над другом.
  • Администрация не всегда «рада» согласовывать такие проекты и чаще дает отказы, ссылаясь на разные статьи, постановления и разночтение законов. Если Администрация настроена категорически отрицательно и шансов нет от слова «совсем», то по этому пункту есть возможность согласовать перепланировку квартиры через суд, так как по закону вы ничего не нарушаете. Но вырастают сроки и стоимость согласования.
  • Одна из потенциальных проблем такого проекта – это получение технических условий на увеличение электромощности и увеличение нагрузок на инженерные сети. Не во всех домах старого фонда такое возможно и осуществимо.
  • Ну и не стоит забывать о «доброжелательных» соседях, которые крайне «счастливы», что в их доме появятся квартиры-студии. Ожидайте частые проверки Администрации, которые они обязаны осуществлять на каждую жалобу таких соседей. Большое количество жалоб, может значительно ухудшить ситуацию с согласованием перепланировки такого объекта.
  • Нет возможности продать такую квартиру-студию (долю в квартире) в ипотеку.
  • При покупке такой квартиры-студии нужно обратить внимание: согласован ли этот объект так, как построен? Нет ли предписаний от Администрации вернуть всё в первоначальное состояние, нет ли судов по этому объекту? Очень часто, недо согласованные объекты скидывают с рук по привлекательной цене и все проблемы ложатся на нового собственника. Поэтому крайне детально проверяйте чистоту сделки.

В чем же выгода:

  • Для отельеров и инвесторов такие квартиры-студии становятся отличным номерным фондом с посуточной или помесячной арендой. Аренда квартиры-студии значительно дешевле, чем аренда номера в отеле и пользуется популярностью у туристов.
  • Для инвесторов, которые берут под реновацию такие коммуналки, делают в них ремонт и согласовывают перепланировку квартиры под квартиры-студии, тоже очевидна выгода: они покупают убитые квартиры сильно дешевле рыночной цены, вкладываются в не самый дорогой ремонт и продают по долям. Например (ситуация выдуманная, но близка к реальности): 5 комнатная коммунальная квартира 75 м² стоит условно 10 500 000руб. На ремонт плюс/минус получится 2 700 000 – 3 000 000. Закладываем интерес инвестора допустим 2 000 000 (в среднем от 500 тыс. до 5 млн.), получаем: 15 200 000 рублей, делим на доли, получаем примерную стоимость одной такой квартиры 15 м² около 3 млн рублей, опять таки плюс/минус, цена студий варьируется от площади самой комнаты. С учетом нынешних цен на квартиры в спальных районах, такая цена на жилплощадь в центре города очень даже интересна для покупателей и пользуется спросом.
  • Для обычных граждан такая квартира-студия тоже интересна: переехать из маленького города в крупный, отселить, ставшего совершеннолетним, ребенка или как первая своя жилплощадь для молодой семьи, примеров много и разнообразных. Опять-таки центр города, а значит развитая инфраструктура и удобный общественный транспорт, небольшая стоимость, а значит посильно такую квартиру купить.

Вместо итога:

Питерские коммуналки переродились в комфортные и современные квартиры-студии в центре города. Согласовать перепланировку квартиры под такие квартиры-студии возможность есть и абсолютно реальная, но есть факторы, которые на это влияют и надо рассматривать каждый случай отдельно. В нашей компании вы можете получить бесплатную консультацию по вашему объекту от Главного инженера о возможности согласования. Для этого оставьте заявку в форме или позвоните по телефону 8 812 947 5647
2025-03-31 15:35